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林:房地产调控预计今年前紧后松

2019-11-13 21:58:34来源:励志吧0次阅读

因为提案“建议恢复首套房七折优惠利率”,全国政协常委、大连万达集团董事长在今年两会上引发关注。这一提案的热议声尚未平息,他又同另一位全国政协委员、亿利资源集团董事长彪联名提交了“对微型企业实行免税”的提案。

月5日, 林接受本报采访,对他的提案作出了阐述,并以他“25年的从业经验”谈了对行业的看法。他预计调控今年前紧后松,房地产下半年会有好日子,不过永远不可能回到2009年的态势。

房地产下半年有好日子

新京报:通过两会上释放的信息,你认为房地产调控政策下一步会如何走?

林:今年中央号召口号是“坚持房地产调控不动摇,促使房价合理回归”。以前是“房地产调控,抑制房价过快上涨”。这两句话没有实质性的改变,也意味着今年房地产市场依然是从紧态势。总体我的判断是前紧后松,上半年比较难过一些,下半年较松。

25年的从业经验让我有一个体会,房地产调控时间没有一次超过 年,这个是和经济发展的规律相关,调控超过三年,对实体经济和关联产业的影响就会比较大。

本轮调控从2010年开始,到2012年是第三年,所以我预计房地产调控根据规律来看,今年就是前紧后松。GDP增幅目标压低到7.5%也说明了这一点。经济走势逐步放缓大局已定,今年外部形势发生了变化,欧洲、美国目前都不乐观,外需受影响,内需又缺乏动力。

在第三四季度,经济增速跌到8%以下,意味着房地产的好日子又将到来,那时候至少就不会再“打你了”。

新京报:“不打了”是否就意味着相关的购房限制会进一步松绑?

林:再想回到2009年的态势,永远不可能了。所以我觉得房地产想宽松不太可能,可能到201 年,房地产政策就是求稳的态势。限购政策也许到那时还不会马上退出,但是限贷政策可能会宽松一点,对一些有需求的贷款,或者对品牌比较好的企业的贷款需求也会适度支持。

地方微调将越来越多

新京报:近期频繁有消息称,有些地方微调政策,这是否会挑战中央的调控效力?

林:我觉得地方政府微调楼市政策这种事例会越来越多,这是不可避免的。一般说来,房地产的收入是占地方预算财政收入的三成,高的地方甚至四成以上。调整经济结构是一个长期的任务,至少需要8-10年才能完成。但在目前,指望这一到两年的结构调整,放弃对土地财政的依赖路径,我觉得是非常困难的。

在突然政策从紧的情况下,地方政府没有办法平衡现金流,而现在又把债务平台给掐掉,经济本身又在下滑,等于三个难题碰头,很多地方政府过得比较困难,所以对中央政府的试探也好、微调也好,未来这种态势将会越来越明显。

新京报:今年的政府工作报告中提到GDP增长目标是7.5%,放缓经济增速、调整经济结构,这对于房地产行业未来的发展释放出什么信号?

林:国家第一次提出增速降至7.5%,这是以前从来没有过的,以前最低都是8%。提7.5%是给大家一个增速逐渐放缓的预期来调结构。

最近几年以来,中央政策释放出的信号都是要逐渐减少房地产对国民经济的支柱作用,虽然是支柱行业,但房地产算不上真正的实体经济。我主张逐渐限制国民经济对房地产的依赖程度,因为房地产对实体经济的打击是非常大的。

根据目前中国的现实国情来看,它现在占比大,土地在很多地方是财政税收的唯一途径。在这种情况下更应当适度、慢慢挤出泡沫,千万不能一下戳破,要警惕走日本的老路。我相信中央有这个智慧。

同时还透露出一点,房地产今后的从业人员,一定要认识到不会再有以前那样的好日子过了。

房产税调控效果不佳

新京报:促使房价合理回归,这个“合理”的空间是多少?

林:这个调控的说法值得推敲。我自己认为,促进房价合理回归的提法没有给出一个量的概念,因此造成了市场上的一些误读。应当给出一个大概全国合理回归的量化指标。

一些经济学者提出了降40%-50%,甚至有说法是降50%都不合理,还应该更大一些。这种说法已脱离了事实依据。

我自己判断,所谓合理就是同比2011年,全国房价平均降幅达到10%-15%就是合理的,指望大跌 0%、25%以上是不现实的。

新京报:如何评价房产税的调控作用?你预测房产税从沪渝试点到全面铺开需多长时间?

林:房产税是调控的一种手段。但是目前来看房产税对于房价的调控作用不大。估计明年就会大规模推开。具体到北京,很难给出判断。但预计一两年之内房产税会在全国推广。

房产税在重庆、上海已经率先试点了,但是从推广的效果来看,对于房价影响的效果是很小的。主要因为增收的量不大,第一,首套房不征;第二,90平米以下不征,还有某个时间节点以前的房子不征,所以重庆征收一年只收了几个亿,上海也就十几个亿。

过去很多人都以为房产税是调控的秘密武器,只要推出就会抑制房价,现在看来是过于乐观了。

小产权房不可能扶正

新京报:保障房今年的建设目标是700万套,相比去年减少了 00万套,意味着什么?你认为是否能够最终落实?

林:今年700万套,已经比原计划减了 00万套,这就是中央政府实事求是的具体表现。在“十二五”期间总共完成 500万套,本来前两年预定目标2000万套,后三年1500万套,现在看来减了 00万套,就是结合宏观形势考虑到给地方财政减压。而且今年提出竣工量也提出了一个口号:基本建成500万套,这个指标还是偏低的,我认为是能够完成的。

新京报:小产权房在市场上已有10多年的开发历史,并且在目前有了专业的开发商和代理机构,市场化程度非常高。两会上也有为小产权房扶正的声音,对此你怎么看?

林:不可能扶正。如果要扶正的话,只会刺激小产权房进一步的开发。而且住建部也多次重申绝不给小产权房正名,所以我认为绝对不能放开小产权房,一旦开了口子,下一个十年将会出现更多的成规模的小产权房。我坚决主张,不管任何时候都不能放开小产权房。

谈提案

“微型企业免税会吸引人创业”

新京报:你提案建议给微型企业免税,你认为在实施层面可能面临的最大难题是什么?

林:我认为这个问题实施关键在财政部,不在税务局,也不在发改委和工信部。这个观点,我也有数据支撑,不是随便说的。在和委员谈话中了解到,10%的大型企业缴纳了全国90%的税收,剩下的中型企业缴纳了剩下的7%-8%的税收,小、微型企业在全国不到900万家,只缴纳2%- %的税收。

我的提案中说,即使小型企业是按 %来考虑,微型企业估计也只缴纳了1%左右。1%的税收考虑减免,对于国家财政并没有大的影响,何况国家财政每年都是两三倍预期增加,完全可以消化这个成本。但是如果能够给出一个长期的政策,对于从业者而言就减去了相当大的负担。

新京报:该如何界定小微企业?

林:现在对于微型企业没有界定,几个部委正在研究制定大中小微四级企业的发展标准,预计今年上半年就会出台。据我听到的消息,100人以下、 00万元销售额以下叫微型企业;我提的是 0人以下,这样的企业就更小了,建议直接免税。如果很多人听说不纳税了,就会积极投入创业,增强国家经济活力。

新京报:你另一份提案建议恢复首套房七折优惠利率,是否有可能落实?

林:政府提出的保障房目标——奋斗五年时间让20%左右的低收入群众住房得到解决,这也意味着城市中更大群体的中等和中低收入群众不能够享受保障房,只能通过商品房市场圆住房梦。应该对购买首套房和首次改善住房(卖掉唯一住宅,购买一套新商品房)的购房者实行利率优惠,即使做不到七折,也应该有八折。这样房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群体。记者 李捷

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